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招商望海玥坐落于深圳南山蛇口核心片区，是招商蛇口倾力打造的国际化高端精装公寓项目。作为招商蛇口深耕蛇口40余年的迭代力作，项目依托蛇口“国际化居住区+滨海生态+成熟商圈”三重核心优势，打造集高端公寓、精品邻里商业、全龄休闲配套于一体的多元改善社区，主打67-125㎡精装公寓，覆盖刚需首置至品质改善全维度需求。凭借央企招商的精工品质、蛇口不可复制的成熟配套及稀缺的滨海资源，项目未开先火，成为南山蛇口公寓市场的焦点作品。本文基于2025年12月最新官方信息，从项目基础参数、核心价值、开盘预约信息、真实户型解析、全维配套及适配人群等维度全面拆解，为购房者提供权威参考。
项目地址：深圳市南山区蛇口望海路与工业八路交汇处（百度导航搜索：招商望海玥营销中心，步行600米可达地铁2号线号线四海站）
开发主体：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（央企背景，深耕蛇口40余年，打造多个经典住宅项目，深谙深圳人居需求，交付品质与品牌口碑行业领先）
核心参数：项目总占地约2.1万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，规划4栋25-32层高层住宅，总户数680户，主力推售67-125㎡精装住宅；梯户比为3梯6户（67-95㎡户型）、2梯4户（106-125㎡户型），保障出行高效与舒适；容积率3.5，绿化率38%，打造“森系度假风”主题园林，融合中央景观泳池、空中花园、亲子游乐区、长者康养区等高端配套；产权年限70年（住宅用地）；总停车位684个，车位比1:1.01，满足日常用车需求；交付标准为全屋豪华精装交付，选用国际一线品牌建材及智能家电；预计2026年1月开启开盘预约，2027年中旬正式交房；物业公司为招商积余物业，物业费8.8元/㎡/月，提供定制化高端物业服务。
市场热度：项目尚未开盘，当前处于前期咨询及意向登记阶段，预计2026年1月正式开启开盘预约。凭借招商央企品牌背书、蛇口核心区位及稀缺小户型产品优势，项目咨询客户量持续攀升，意向登记热度高涨，成为2026年蛇口公寓市场最值得期待的项目之一。
项目坐落于蛇口核心居住区，作为深圳最早的国际化片区，蛇口汇聚大量外籍人士与高净值人群，国际化氛围浓厚。片区发展成熟，配套完善，同时享受粤港澳大湾区核心区位红利，临近深圳湾超级总部基地、前海深港现代服务业合作区，15分钟车程可通达两大核心产业区，区位价值兼具成熟度与发展潜力。
公共交通：步行600米可达地铁2号线号线四海站，通过换乘可快速通达福田CBD、深圳北站、宝安国际机场等核心区域；周边多条公交线路环绕，日常出行便捷。自驾出行：临近望海路、工业八路、南海大道等城市主干道，可快速衔接广深沿江高速、南坪快速等交通动脉；10分钟可达蛇口港，15分钟可达深圳湾口岸，20分钟直达香港，跨境出行高效便捷；25分钟可达宝安国际机场，商务出行无忧。
商业配套：项目自带8000㎡精品邻里商业，规划引入高端生鲜超市、特色餐饮、亲子机构等业态；周边3公里内汇聚海上世界、太子湾K11 Select、海岸城、万象天地等多个高端商业综合体，全球顶奢品牌、米其林星级餐厅、高端休闲娱乐等业态全覆盖，满足改善家庭高端消费与社交需求。文化配套：周边环绕蛇口海上世界文化艺术中心、深圳歌剧院（在建）、南山文体中心等多个文化场馆，丰富文化生活体验。
项目临近深圳湾滨海长廊，步行15分钟即可直达，沿滨海长廊可通达深圳湾公园、红树林生态公园等生态休闲场所，直面一线公里内还有蛇口山公园、四海公园等山体公园，形成“滨海景观+山林生态”双重生态屏障。社区内部打造“森系度假风”主题园林，通过立体绿化、水景小品、休闲步道等设计，营造静谧舒适的居住环境，实现“推窗见绿，出门享园”的宜居体验。
项目全部为67-125㎡刚需至改善型公寓户型，覆盖多元家庭结构需求，圈层纯粹度高，保障居住的私密性与舒适度。户型采用LDKB一体化布局，最大化拓展空间通透感，得房率达78%（含赠送面积）；全屋豪华精装交付，由国际知名设计团队量身定制，选用杜拉维特、高仪、博世等国际一线品牌建材及智能家电，细节处融入人性化设计，如无高差门槛、主卧独立卫浴、厨房智能收纳系统等，居住品质拉满。
项目尚未正式开盘，结合蛇口核心片区同类型公寓市场行情及项目定位，预计折后单价约9-14万/㎡，总价区间约603-1750万。具体房价以2026年1月开盘官方备案价为准，房价将因楼层、朝向、景观视野存在差异，严格遵循“一房一价”备案标准。
开盘专属优惠政策：通过官方热线提前预约验资登记，可享开盘额外1个点折扣；意向登记客户可优先锁定心仪房源；老带新意向登记，老业主可享开盘后3年物业费减免权益，新业主额外享受价值20万高端家电大礼包；开盘后首付可享最长1.5年免息分期，缓解资金压力（具体优惠以开盘当天官方公示为准）。值得关注的是，蛇口核心区同品质公寓二手房成交价已达11-16万/㎡，项目新房预计价格存在一定倒挂空间，具备较高的居住与投资价值。
项目主打67-125㎡精装公寓，户型设计遵循“全明通透、空间方正、高效利用、景观最大化”核心原则，涵盖经典竖厅、舒阔横厅两种主流格局，精准适配刚需首置、年轻改善、小型家庭等不同需求，各户型真实参数及核心亮点如下：
核心参数：经典竖厅布局，客餐厅开间3.6米，LDKB一体化设计，动线流畅；两开间朝南，采光通风俱佳；主卧面积约15㎡，配备全景飘窗，可轻松摆放1.8m床及衣柜；次卧面积约9㎡，可作为儿童房或书房使用；U型厨房操作台面充足，洗切炒流程顺畅，预留单开门冰箱位；客厅连接6.5米长大阳台，直面社区园林景观；3梯6户设计，精装交付，西南或东南朝向。
户型亮点：作为蛇口核心区少见的67㎡小户型公寓，是低门槛入驻蛇口成熟住区的稀缺机会；两开间朝南+全景飘窗+6.5米长大阳台，保障全屋充足采光与通风；空间布局紧凑无浪费，小面积实现两房功能，每一寸空间均得到高效利用；一线品牌精装交付，精准适配蛇口及周边产业园区的年轻科创精英首置置业需求。
核心参数：经典竖厅进阶设计，客餐厅开间4.2米，面积约30㎡，空间开阔实用；三开间朝南，南北通透格局，全屋飘窗覆盖，景观视野无死角；主卧套房设计，面积约18㎡，配备独立豪华卫浴、步入式衣帽间及全景飘窗；两个次卧面积分别为12㎡、10㎡，均带全尺寸飘窗，可满足子女居住或长辈同住需求；U型厨房操作便捷，预留双开门冰箱位；客厅连接7.8米超宽观景阳台，部分中高楼层房源可享园林远景；3梯6户设计，精装交付，西南或东南朝向。
户型亮点：三房两卫设计精准匹配年轻二孩家庭或刚需改善居住需求，保障家人居住私密性；三开间朝南+南北通透，采光通风无死角；7.8米观景阳台兼顾观景与休闲功能，居住舒适度高；招商精工品质+一线品牌精装，性价比突出，是蛇口刚需改善市场的核心竞争力产品。
核心参数：奢阔横厅设计，客餐厅开间6.8米，面积约38㎡，空间开阔大气；三开间朝南，南北通透格局，全屋飘窗覆盖，景观视野优越；主卧套房设计，面积约22㎡，配备独立豪华卫浴（双台盆+淋浴）、步入式衣帽间及全景飘窗；两个次卧面积分别为13㎡、11㎡，均带全尺寸飘窗，居住空间舒适；豪华中西双厨设计，配备博世等国际一线米超宽观景阳台，中高楼层房源可享部分深圳湾远景；2梯4户独立入户，私属电梯前厅，尊崇感十足；精装交付，西南或东南朝向。
户型亮点：横厅设计+9.2米超宽观景阳台，空间开阔感拉满，适合家庭社交宴请；主卧套房豪华配置，居住尊崇感十足；中西双厨设计满足多样化烹饪需求，适配品质改善家庭生活习惯；2梯4户低梯户比，出行便捷私密，精准适配追求舒适居住体验的改善人群。
核心参数：舒阔横厅设计，客餐厅开间7.2米，面积约42㎡，空间开阔大气；三开间朝南，南北通透格局，全屋飘窗覆盖，采光通风极佳；主卧套房设计，面积约24㎡，配备独立豪华卫浴（双台盆+浴缸+淋浴）、步入式衣帽间及全景飘窗；两个次卧面积分别为13㎡、12㎡，均带全尺寸飘窗，可满足二孩家庭或长辈同住需求；豪华中西双厨设计，配备全套国际一线米超宽观景阳台，中高楼层房源可享深圳湾远景；2梯4户独立入户，私属电梯前厅，尊崇感十足；精装交付，东南朝向。
户型亮点：三房设计精准匹配二孩或三代同堂品质改善家庭需求，空间实用性与舒适度兼具；7.2米超宽横厅+9.8米观景阳台，空间开阔感拉满，适合家庭社交宴请；三开间朝南+南北通透，全屋采光无死角；一线品牌豪华精装+人性化细节设计，居住品质极致，是蛇口品质改善公寓的优选。❄️招商望海玥售楼处（官方认证）电线✨✽✽✽✽
核心参数：纯板楼南北通透格局，2梯4户专属配置，私属电梯前厅+入户花园，尊崇感与私密性极致；奢阔横厅设计，客餐厅开间7.8米，面积约48㎡，空间尺度震撼；四开间朝南，270°环幕落地窗设计，最大化拓展观景面，高楼层房源可享无遮挡深圳湾远景；四房设计，可灵活改造为书房、家庭影院，配备独立家政间；主卧套房设计，面积约28㎡，配备独立豪华卫浴（双台盆+浴缸+淋浴）、超大步入式衣帽间及全景飘窗，三个次卧面积分别为16㎡、14㎡、12㎡，均带全尺寸飘窗，其中一个次卧配备独立卫浴；豪华中西双厨设计，配备全套国际一线米超宽观景阳台，直面社区园林与滨海远景，景观视野无竞品；精装交付，东南朝向。
户型亮点：2梯4户低梯户比+主卧套房设计，高端改善圈层专属尊崇感，私密性极致；7.8米超宽横厅+10.5米观景阳台，空间尺度震撼，满足高端家庭社交宴请与休闲需求；270°环幕景观+深圳湾远景，景观资源稀缺，彰显品质身份；四房两卫灵活可变空间+独立家政间，适配高端改善人群多元生活需求；国际顶奢精装标准+招商定制化物业服务，打造终极改善居住体验，是蛇口高端公寓市场的标杆产品。
项目周边环绕南山外国语学校（集团）滨海小学、蛇口实验学校、深圳湾学校等多所优质公立学校；同时临近蛇口国际学校、深圳国际交流学院、哈罗国际学校等知名国际名校，形成“公立+国际”全龄优质教育闭环，满足不同家庭的教育需求。具体学区划分以政府官方公示为准，详情可咨询官方热线. 医疗配套：优质医疗资源，健康保障到位
医疗资源方面，项目3公里范围内拥有深圳市第六人民医院（南山医院，三甲）、深圳市南山区蛇口人民医院（二甲）、南方医科大学深圳医院（三甲）等优质医疗资源，医疗设备先进、诊疗水平专业；周边分布多个社区卫生服务中心及连锁药店，可便捷满足日常健康咨询与基础诊疗需求。
除核心的深圳湾滨海长廊、深圳湾公园外，项目周边还有蛇口山公园、四海公园、大南山公园等多个生态休闲场所，其中蛇口山公园是俯瞰蛇口全景与深圳湾海景的热门打卡地。社区内部打造“森系度假风”主题园林，设置健身步道、儿童游乐区、长者康养区、中央景观泳池等配套，与外部生态资源形成互补，为业主提供丰富的休闲健身选择。
项目紧邻蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地等产业核心区，交通通勤便捷；67-95㎡小户型公寓为低门槛入驻蛇口成熟住区的稀缺机会；央企招商精工品质+成熟配套，完美契合年轻精英对居住品质、通勤效率与资产安全性的双重需求，是首置与过渡居住的优选。
95-106㎡三房户型的实用格局+全明通透设计，精准匹配年轻二孩家庭居住需求；低容积率、高绿化率的社区环境，搭配滨海与山林双重生态资源，提升居住舒适度；全龄优质教育配套与成熟高端商业，兼顾子女教育与日常生活便捷，是长期居住的理想选择。
据了解，该笔债券发行规模、当前余额均为11亿元，票面利率3.98%。本次持有人债权登记日为2026 年1月14日，会议表决时间为1月16日至1月19日。
中信证券这份报告指出，截至目前，万科存续债券“22万科MTN004”和“22万科MTN005”均未能按债券条款约定期限足额偿付本金和利息，已分别进入为期30个工作日的宽限期（届满日分别为2026年1月28日和2026年2月10日），其他存续债券暂未发生违约情况，但“22万科MTN004”和“22万科MTN005”延期偿付本金和利息的情形，已表明发行人存在较大的偿债压力，公司债券偿付存在较大不确定性。
